在惠誉和穆迪下调信用评级后，投资者对纽约社区银行的负面情绪持续发酵，周一股价连续第二个交易日重挫超20%，创下上世纪90年代以来新低。

此前该行表示，发现了与贷款审查相关的内部控制存在“重大缺陷”，并将去年第四季度亏损修正为28亿美元。随着地区银行板块开启新一轮下跌，有关商业地产估值风险传染的风险又一次引起了投资者和美国官方的注意。

亏损升级震惊市场

这也引发了外界对风险传染的担忧。在美联储过去两年加息后，其他银行可能也在房地产贷款方面苦苦挣扎。

KBW地区银行业指数今年以来下跌11.1%。分析公司Ortex的数据显示，截至上周五，以该地区银行ETF为目标的卖空者账面收益为9.77亿美元，其中仅纽约社区银行贡献了1.45亿美元。

在1月财报因商业地产资产意外暴雷后，纽约社区银行宣布立即进行领导层改组，包括任命了新的首席执行官。

然而，风波远未过去。这家总部位于纽约长岛的地区银行上周四再次发布声明称，在对其内部财务控制的评估中发现了与贷款审查有关的实质性缺陷。该行表示，这些缺陷是“监督、风险评估和监测活动不力”的结果。

两大评级机构惠誉和穆迪随后宣布下调评级。惠誉表示，纽约社区银行发现的缺陷促使该行重新考虑对拨备充分性的控制，尤其是在集中投资于商业地产方面。

穆迪表示，信息披露进一步表明，这家银行在一个“特别具有挑战性”的运营环境中经历治理、监督、风险管理和内部控制方面的重大变革，其中包括其贷款组合中的风险。报告提及，该行约54%的办公室贷款位于曼哈顿，目前曼哈顿的空置率约为15%，由此预计不良办公贷款的风险权重将从100%上升到150%。

如今，投资者已经将美联储降息节点从3月推迟至6月，降息空间也较年初回落近一半。因此，写字楼和多户住宅等商业地产违约风险有所升级。穆迪商业地产经济分析主管雷迪（Matt Reidy）表示，办公楼的估值已从2019年的峰值下降了近25%~30%。

不少机构预测，一些地区性银行可能被迫亏本出售贷款或增加信贷损失准备金。花旗集团分析师霍洛维茨（Keith Horowitz）表示，“我们预计纽约商业银行是否会出售资产，但由于不确定性，即使价格非常合理，我们也可能很难看到很多潜在买家。”

商业地产风险犹存

Apollo Asset研究显示，在地区银行的投资组合中，未偿商业地产贷款约占市场总规模近70%。

惠誉此前曾警告称，由于许多公司难以推动远程员工返岗，2024年商业抵押贷款支持证券（CMBS）的拖欠率预计将升至8.1%。与此同时，商业多户住宅（拥有五个以上单元的房产）的CMBS贷款拖欠率预计在2024年将达到1.3%，而在2023年仅为0.62%。

投资者正在关注商业地产占基于风险资产（Risk-based Capital）比例较高的金融机构。根据联邦存款保险公司（FDIC）的指引要求，300%的水平可能表明贷款人面临资产风险敞口集中的重大风险。房地产数据提供商Trepp的统计显示，多家银行的这项数据已经超过了400%，其中纽约社区银行为468%，OceanFirst银行为447%，Valley银行甚至达到479%。

惠誉在报告中称，近1900家资产低于1000亿美元的银行的CRE贷款未偿还比例超过300%。如果资产价格平均下降约40%，投资组合的损失可能会导致少数小型银行倒闭。

纽约对冲基金Winshore Capital Partners 管理合伙人胡刚在接受第一财经记者采访时表示，从目前来看，纽约社区银行的问题具有独特性，受到了包括并购，资产负债表结构等因素的影响，未来是否会波及更多机构还有待观察。

美国政府和美联储也在密切关注纽约社区银行的问题。美联储负责银行监管的副主席巴尔（Michael Barr）上月表示，美国监管机构正“密切关注”商业房地产贷款的风险。他说，监管机构正在关注银行采取了哪些措施来减轻潜在损失，如何向董事会和高级管理层报告风险，以及它们是否有足够的准备金和资本来应对商业房地产的贷款损失。

国际货币基金组织（IMF）近日警告称，美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌。胡刚向第一财经表示，有了去年包括硅谷银行在内的多家金融机构破产的经验，监管机构对风险的准备会更充分。不过美联储货币政策依然是不确定性来源，持续的限制性利率水平造成的资产定价风险仍不容忽视。

樊志菁

纽约社区银行股价持续走低。

境外评级机构穆迪昨日再次下调了万科的信用评级至Ba3。

下一步可能是出售资产。

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